Изменение разрешённого использования земельных участков под нужды компании: процедура, сроки и частые ошибки

Использование земельного участка строго регламентировано. Если нарушить установленный порядок, собственник может столкнуться с серьезными последствиями: штрафами, административной ответственностью и даже изъятием земли. Чтобы избежать проблем, важно точно определить и, при необходимости, своевременно изменить вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка.

Что такое ВРИ и зачем его менять

ВРИ — это установленная законодательством цель использования конкретного земельного участка. Она указывает, для каких целей разрешено использовать землю: например, под строительство жилого дома, коммерческого объекта или ведение сельского хозяйства.

Изменение ВРИ требуется, если планируется использовать участок не по текущему назначению. Например, если изначально земля предназначалась для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а собственник хочет построить торговый центр, потребуется смена ВРИ. Также изменение может быть необходимо для снижения кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшения налоговой нагрузки.

Классификация земель и категорий ВРИ

Согласно статье 7 Земельного кодекса РФ, все земли подразделяются на 7 категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
   

2. Земли населенных пунктов;
   

3. Земли промышленности, транспорта и связи;
   

4. Земли особо охраняемых территорий;
   

5. Земли лесного фонда;
   

6. Земли водного фонда;
   

7. Земли запаса.
   

В зависимости от категории земли, возможны определённые виды разрешённого использования. ВРИ делятся на:

• Основной — ключевое назначение участка.
  

• Условно разрешённый — используется при соблюдении дополнительных условий и после получения одобрения.
  

• Вспомогательный — цель, дополняющая основной или условно разрешённый вид использования.
  

Полный список ВРИ размещён в местных Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), а также в общероссийском классификаторе.

Кто определяет категорию и ВРИ участка

Органы, уполномоченные устанавливать категории земли:

• Федеральный уровень — Правительство РФ;
  

• Региональный уровень — органы власти субъекта;
  

• Муниципальный уровень — администрации городов и поселений;
  

• Частная собственность — согласование с местной администрацией или региональными органами, в зависимости от категории.

Как узнать текущий ВРИ

Уточнить ВРИ можно через:

1. Росреестр — онлайн-запрос или выписка из ЕГРН.
   

2. Портал Госуслуг — быстрая и удобная подача заявления.
   

3. Федеральную кадастровую палату — специализированный сервис для получения сведений.
   

4. МФЦ — традиционный способ с подачей документов лично.
   

5. Публичную кадастровую карту — просмотр онлайн без получения официального документа.
   

Стоимость и сроки зависят от способа подачи запроса. Например, выписка через Госуслуги стоит 290 ₽ и доступна в течение нескольких минут.

В каких случаях требуется изменить ВРИ

Изменение ВРИ необходимо, если:

• Планируется новое использование земли, не соответствующее текущему ВРИ.
  

• Требуется уменьшение налоговой нагрузки за счёт изменения кадастровой стоимости.
  

• Проверяющие органы обнаружили несоответствие использования участка.

Если собственник продолжает использовать землю не по назначению, возможны следующие санкции:

Кроме того, участок может быть изъят, если не используется по назначению более трёх лет или наносящий вред природе.

Процедура изменения ВРИ: пошаговая инструкция

1. Определите возможность смены ВРИ

Перед подачей заявления важно удостовериться, что желаемый ВРИ предусмотрен в ПЗЗ для текущей территориальной зоны. Если нет — потребуется инициировать внесение изменений в ПЗЗ.

2. Соберите документы

Понадобятся:

• Паспорт (или доверенность для представителя);
  

• Документы на участок;
  

• Заявление на изменение ВРИ;
  

• При необходимости — постановление местной администрации.
  

3. Подача заявления

Сделать это можно:

• Через МФЦ — потребуется 2 визита;
  

• Через Госуслуги — удобно и быстро;
  

• Непосредственно в администрацию — особенно если требуется согласование условно разрешённого ВРИ.
  

4. Получение решения

Срок рассмотрения зависит от уровня органа, но в среднем занимает от 1 до 3 недель. После одобрения необходимо внести изменения в ЕГРН.

5. Установка условно разрешённого ВРИ

Если желаемый ВРИ является условно разрешённым:

• Подаётся заявление в специальную комиссию;
  

• Назначаются публичные слушания (до 30 дней);
  

• После принятия решения информация передаётся в администрацию;
  

• Возможно обжалование отказа в суде.
  

6. Внесение изменений в ЕГРН

После утверждения нового ВРИ необходимо подать заявление о кадастровом учёте изменений в Росреестр через МФЦ или портал Госуслуг. Госпошлина зависит от изменения кадастровой стоимости.

Когда нельзя изменить ВРИ

ВРИ нельзя изменить, если:

• Он отсутствует в ПЗЗ для текущей зоны участка;
  

• Участок находится на охраняемой территории;
  

• Площадь участка не соответствует требованиям ПЗЗ;
  

• Участок в аренде по результатам торгов, и ВРИ заранее установлен;
  

• Земля принадлежит государству и используется по целевому назначению.
  

Заключение

Изменение вида разрешённого использования участка — важная процедура, особенно если вы планируете развивать бизнес на этой территории. Грамотный подход позволит избежать штрафов, сократить налоговые расходы и легализовать все виды деятельности на участке. Перед тем как приступать к изменениям, стоит внимательно изучить ПЗЗ и проконсультироваться с юристом.