Изменение категории
Перевод земель

Характеристики земельных участков и параметры видов их использования со временем могут меняться, а также может возникнуть такая ситуация, что использование земельного участка по его целевому назначению невозможно, или невыгодно, и это зачастую касается земель «сельскохозяйственного» назначения. В соответствии с действующем законодательством земли «сельскохозяйственного» назначения, используемые не по целевому назначению, а также не в соответствии с видом разрешенного использования, могут быть изъяты у собственника для возвращения в оборот неиспользуемых по назначению земельных участков пашни, которые могли бы давать урожай. С 2016 года законодательно был упрощен порядок изъятия земельных участков, если они не используются или используются с нарушением законодательства. Во избежание таких случаев заинтересованному лицу следует осуществить перевод земельного участка другую категорию. Процедуру перевода земли регламентирует Федеральный закон о переводе категории земель в другую категорию. Процедура перевода земельного участка в другую категорию не простая, имеет ряд особенностей, и без определенного опыта может занять много времени, а учитывая сложность процесса, и несовершенство законодательства, без помощи специалистов в этой области, решить вопрос подобного рода бывает крайне сложно.

Все земли в РФ подразделяются на следующие категории:

1. земли сельскохозяйственного назначения – земельные участки, используемые для сельскохозяйственных нужд.
2. земли населенных пунктов – это участки, на которых ведется строительство и развитие населенных пунктов.
3. земли промышленности – это земельные участки, которые расположены за границами населенных пунктов и предназначены, или используются для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности, а также для размещения производственных, административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов.
4. земли особо охраняемых территорий и объектов – это земли изъятые из общего пользования, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение.
5. земли лесного фонда – это земля занятая лесами и земля, предопределенная для восстановления лесных насаждений.
6. земли водного фонда – земли, покрытые поверхностными водами — водоемами, реками, озерами и земля вдоль береговой линии, а также земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
7. земли запаса – это земля, которая находится в государственном или муниципальном ведении.

Сам процесс перевода земельного участка в другую категорию начинается с ходатайства, которое должно быть подано заинтересованным лицом, в котором в обязательном порядке должна быть указана настоящая категория, желаемая, кадастровый номер земельного участка, и обоснованность изменения существующей категории на желаемую. Также вместе с ходатайством подается необходимый пакет документов на переводимый земельный участок. В рассмотрении ходатайства о переводе земельного участка из одной категории в другую могут отказать в двух случаях: если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству не приложены соответствующие документы. Следует обратить внимание, что правообладателями земельных участков считаются не только собственники, но и те лица, у которых земельный участок находится в пользовании, включая арендаторов. Лицами, имеющими право ходатайствовать о переводе, могут быть юридические лица, физические лица и ИП.

Важно, также отметить, что перевод земель сельхозназначения в любую другую категорию запрещен, в том случае, если такой земельный участок попадает в категорию «особо ценные» земли.  Перевод с/х земель в другую категорию необходим к осуществлению не только в тех случаях, когда собственник имеет намерение использовать данный участок не только по иному назначению, но и может рассматриваться, как превентивная мера для того, чтобы обезопасить себя от законного изъятия земель сельхозназначения в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Следует также отметить, что перевод сельхоз земель в другую категорию неотвратимо несет за собой многократное увеличение капитализации данного актива, но, в свою очередь, увеличивает и налогооблагаемую базу.

В остальных случаях, в соответствии с законом о переводе земель в другую категорию, вопрос о смене категории будет решаться: