ОЦЕНКА ВСЛЕПУЮ: ПОЧЕМУ РАСТЕТ КОЛИЧЕСТВО СУДЕБНЫХ ДЕЛ ПО ПЕРЕСМОТРУ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Механизм кадастровой оценки недвижимости необходимо усовершенствовать в течение текущего полугодия. Об этом заявил президент в своем послании к Федеральному Собранию. По мнению главы государства, кадастровая стоимость не должна превышать реальную рыночную стоимость объектов. Сейчас во многих регионах РФ, в том числе и в субъектах Северо-Западного федерального округа, наблюдается обратная ситуация. Из-за этого и предприниматели, и граждане сталкиваются с проблемами при уплате налогов, которые рассчитываются на основе кадастровой стоимости квартир, домов и земель.

Переоценили: до 1 января 2017 года кадастровую стоимость недвижимости в регионах определяли независимые экспертные организации, выигравшие торги. Однако многие оценщики, как признают в Росреестре, со своей задачей справились плохо. Результатом стало растущее количество заявлений по пересмотру кадастровой стоимости, которые владельцы и арендаторы недвижимости подают в специальные комиссии. Эти структуры работают при управлениях Росреестра во всех регионах России.

В Псковской области кадастровую оценку земель в 2016 году провела петербургская фирма, получившая за эту работу больше семи миллионов рублей из регионального бюджета. Однако эксперты серьезно переоценили стоимость многих участков — для садоводов, к примеру, она выросла в 10-25 раз.

— До 2016 года мои 15 соток в садоводческом товариществе «Ветеран» стоили около 30 тысяч рублей, после — уже 356 тысяч, — делится информацией председатель правления псковской региональной ассоциации садоводов Анатолий Бибаев. — А значит, вырос и земельный налог — с 98 рублей до практически одной тысячи. Благодаря различным льготам размер налога удалось снизить. Но в принципе ситуация, когда по документам наша земля стоит намного дороже, чем на рынке недвижимости, требует изменений.

Чтобы достучаться до чиновников, садоводы несколько раз выходили на митинги. В результате летом прошлого года областные депутаты решили еще раз провести переоценку земельных участков, чтобы установить их справедливую кадастровую стоимость. В области создали новую региональную бюджетную структуру, которой выделили на эти цели 32 миллиона рублей.

Работа должна завершиться к 2020 году. Фактически государственным оценщикам предстоит исправить ошибки своих предшественников. Однако семь миллионов рублей, которые получил частный подрядчик, переоценивший псковскую землю, в казну уже не вернутся.

Смотрите сами: в скором времени отдавать кадастровые работы на откуп коммерческим структурам перестанут все субъекты РФ. В прошлом году вступил в силу новый закон «О государственной кадастровой оценке». Согласно этому документу, право определять кадастровую стоимость недвижимости получат только бюджетные организации, которые должны создавать региональные органы власти. Пока действует переходный период — регионы могут учреждать государственных оценщиков по собственной инициативе. Но с 1 января 2020 года эта практика станет обязательной и повсеместной.

— Важно, чтобы новые оценщики активно взаимодействовали с собственниками земли, профильными ассоциациями и объединениями, — продолжает Анатолий Бибаев. — В этой связи нас радует даже не то, что новая структура является государственной, а то, что она располагается в Псковской области. Во многих садоводческих товариществах какие-то земли находятся на возвышенности, какие-то — в низине. Последние часто подтопляются, на рынке они стоят дешевле, но предыдущие эксперты оценили все сотки одинаково-ведь организация находится в Санкт-Петербурге. Как заявили нам представители компании, оценку они проводили дистанционно, по бумагам, полученным от администрации Псковской области. Сейчас же всегда можно будет прийти на прием к руководителю новой структуры, позвать сотрудников на места, чтобы они могли своими глазами увидеть оцениваемые участки.

И собственники, и арендаторы: в Калининградской области тоже создали бюджетный Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости. В текущем году он займется исследованием земель специального назначения. На 2019 год запланирована кадастровая оценка земель населенных пунктов, на 2020 год — участков лесного и водного фондов, особо охраняемых природных территорий и сельскохозземель.

Пока же для калининградцев, как и для псковичей, проблема завышенной кадастровой стоимости недвижимости продолжает оставаться актуальной. Только в декабре прошлого года комиссия при калининградском управлении Росреестра рассмотрела заявления в отношении 405 объектов недвижимости. В январе 2018-го таких обращений было 295, в феврале — 82. Практически в 80 процентах случаев заявителям удавалось снизить стоимость земли и зданий. Иногда цифра уменьшалась в несколько десятков раз.

— К нам регулярно обращаются не только собственники, но и арендаторы недвижимости, желающие снизить ее кадастровую стоимость, — рассказывает управляющий партнер калининградской юридической фирмы Станислав Солнцев. — Ведь в большинстве случаев арендная плата зависит от кадастровой стоимости земли. К этому же показателю привязана и процедура выкупа арендуемого участка. И практически в ста процентах случаев вопрос решается в пользу наших клиентов. Если комиссия принимает отрицательное решение, на сторону граждан и предпринимателей встает суд.

Заработать на налогоплательщиках: получается, что подавляющему большинству владельцев и арендаторов недвижимости удается доказать, что кадастровая стоимость их земли или помещения была завышена.

А те, кто этого не делает, платят завышенные налоги и арендную плату. Поэтому исправлять ситуацию необходимо как можно скорее. Причем делать это надо и на федеральном, и на региональном уровнях, отмечают эксперты.

По мнению председателя совета Торгово-промышленной палаты по саморегулированию, руководителя агентства недвижимости Константина Апрелева, многие регионы решили за счет завышенной кадастровой стоимости пополнить свои бюджеты.

Однако в последние годы такие попытки заработать на налогоплательщиках все чаще и чаще оборачиваются судебными процессами.

— Поэтому неплохо было бы учесть европейский опыт. Там все просто: кадастровая стоимость составляет 70 процентов стоимости рыночной. Это сразу снимает многие вопросы и не толкает несогласных граждан в суды, — говорит Константин Апрелев.

Станислав Солнцев опасается, что создание государственных оценочных организаций только облегчит региональным чиновникам задачи по увеличению объема собираемых налогов.

Однако возвращаться к предыдущему опыту, когда коммерческих оценщиков выбирали с помощью торгов, на которых победитель предлагал наименьшую цену, тоже нельзя.

— Возможно, необходимо было не создавать государственных оценщиков, а менять критерии выбора подрядчиков, отказавшись от дешевизны в пользу качества услуг, — рассуждает управляющий партнер калининградской юридической фирмы.

Еще одно возможное новшество — передача дел по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости в арбитражные суды.

Как поясняет эксперт, там лучше, чем в областных инстанциях, развит электронный документооборот, да и опыт работы с оценочной экспертизой выше, чем в судах субъекта. А на уровне комиссий важно упростить процедуру сбора документов.

— В орган, созданный при Росреестре, мы до сих пор предоставляем свидетельство или выписку ЕГРН на объект недвижимости. А также справку о кадастровой стоимости, которую должны получить там же, в Росреестре. Почему нельзя наладить документооборот между комиссией и федеральной службой напрямую, минуя заявителей? Кроме того, необходимо менять методику определения кадастровой стоимости объектов, которую утвердило минэкономразвития РФ. Речь, в частности, идет об участках с несколькими видами разрешенного использования. Сейчас их цена рассчитывается исходя из самых высоких удельных показателей, и такой подход, на мой взгляд, нельзя назвать справедливым по отношению к владельцам и арендаторам земли, — подводит итог Станислав Солнцев.

Источник
_______________________

+7 (495) 960-46-59

+7 (925) 050-95-15

legalnobel@gmail.com
________________________

Понедельник – суббота: с 9.00 до 18.00
________________________

Основной офис: г. Москва, 1-я улица Ямского поля, дом 2, корпус 12А БЦ «Ямское поле»

Дополнительный офис: Московская область, Солнечногорский район, д. Лыткино – Технопарк «Лыткино»