
Готовятся к «заморозке»: Участники строительного рынка опасаются предстоящего ужесточения законодательства
Поводом для беспокойства застройщиков стали изменения в федеральном законодательстве «О государственной регистрации недвижимости» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Новые нормы предполагают, что, прежде чем приступить к строительству многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков, застройщики будут обязаны платить взносы в компенсационный фонд. Их размер составит 1,2 процента от суммы каждого договора долевого участия. Если застройщик обанкротится и не сможет выполнить обязательства перед дольщиками, деньги придется возвратить из средств фонда.
Новая схема должна резко сократить, а в идеале — вообще свести на нет число обманутых дольщиков. В то же время она существенно осложняет работу строительных организаций, особенно входящих в сегмент предприятий малого и среднего бизнеса.
В администрации Костромской области прошло совещание о перспективах развития строительного комплекса региона, участниками которого стали представители власти, строительных и проектных компаний, архитекторы, руководители ведущих банков, производители материалов. По данным департамента строительства, с 2012 года в регионе отмечается положительная динамика строительства и ввода жилья. Если в период 2007-2011 годов ежегодно вводилось в эксплуатацию около 150 тысяч квадратных метров, то в 2013 году этот показатель вырос до 228,2 тысячи, а в последние три года он превышает планку в 300 тысяч «квадратов».
Как сообщил глава депстроя Алексей Чепиков, в 2017 году на территории области при плане 310 тысяч квадратных метров ввели в эксплуатацию 310,3 тысячи квадратных метров жилья. Площадь введенных в эксплуатацию многоквартирных домов составила 191,6 тысячи квадратных метров, индивидуального жилищного строительства — 118,6 тысячи.
— Спрос серьезно вырос с середины прошлого года. Как минимум на 40 процентов больше и заявок, и одобренных кредитов по ипотеке, — рассказал управляющий Костромским отделением Сбербанка России Вадим Лушин. — Это прямое следствие политики снижения ставок. Государство стимулирует первичный рынок, действует очень много эффективных программ, но все равно три четверти рынка приходится на вторичку…
В значительной степени причина такого соотношения кроется в недоверии жителей к долевым схемам строительства жилья. До 2015 года Костромская область считалась одним из самых благополучных регионов России: здесь не было ни одного обманутого дольщика. Однако после банкротства «СУ-155» реестр несостоявшихся новоселов начал пополняться: проблемы с достройкой домов возникли и у более мелких компаний. В отличие от «наследия» «СУ-155», для которого государство выделило банк-санатор, с завершением региональных недостроев приходится разбираться уже не федеральным, а областным властям и муниципалитетам. Они вынуждены тянуть за свой счет коммуникации и искать инвесторов, готовых взяться за достройку. Чтобы исправить ситуацию, приняли региональный закон о поддержке местных санаторов. Тем, кто согласится взять на себя бремя достройки чужого проблемного жилья, власти намерены выделять землю без торгов.
Однако представители небольших компаний опасаются, что с изменением правил игры они окажутся чужими на «празднике жизни»: лучшие строительные заказы достанутся крупным игрокам, а предпринимателям с малыми оборотами придется сдать патенты.
— На мой взгляд, представители небольших строительных компаний зря переживают в связи с введением нового закона. На самом деле, ничего страшного не произошло. Закон коснется тех, кто получит разрешение на строительство после первого июля. Цель — не нарастить количество квадратных метров, а обезопасить дольщиков. Важно понимать, что закон носит временный, переходный характер. В послании Федеральному собранию президент отметил, что темпы строительства жилья должны вырасти, а ипотека — стать более доступной. Предполагается, что к 2020 году Россия должна уйти от долевого строительства. Постепенно мы перейдем к той схеме, которая сейчас действует в Европе. Она предполагает проектное финансирование со стороны банков. Пока наши банки не готовы кредитовать застройщиков. Существует рейтинг, в котором строительная отрасль находится в четвертом или пятом классе: это «практически невозвратные» или «абсолютно невозвратные» кредиты. Ситуация должна измениться. По новому закону деньги из банка будут перечислять застройщику не бесконтрольно, а за проведение определенных подрядных работ. Такая схема должна защитить участников долевого строительства.
— С 1 июля 2018 года Сбербанк России реализует программу кредитования проектов жилищного строительства при осуществлении расчетов по договорам участия в долевом строительстве с использованием счетов эскроу. В соответствии с «дорожной картой» правительства РФ к 31 декабря 2020 года планируется, что 95 процентов продаж по договорам долевого участия будет осуществляться с использованием таких счетов. Схема следующая: ипотечный кредит, выдаваемый участнику долевого строительства — покупателю квартиры, перечисляется на специальный эскроу-счет, застройщику в аналогичной сумме перечисляется кредит на строительство. На этом счете средства покупателей блокируются до окончания строительства. Когда квартира передана покупателю, то средства перечисляются застройщику, в противном случае деньги возвращаются покупателю.
По данным регионального департамента строительства, на территории Костромской области по состоянию на 1 января 2018 года 75 организаций привлекали средства граждан для долевого строительства 119 домов. С жителями строители заключили 4277 договоров долевого участия на 11,219 миллиарда рублей. Эта сумма сопоставима с собственным годовым доходом регионального бюджета. В первом квартале 2018 года власти провели три внеплановые проверки соблюдения законодательства о долевом участии в строительстве, по результатам которых два юридических лица и два должностных лица были привлечены к административной ответственности. Нарушения касались привлечения средств дольщиков до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, размещения неполной информации на официальном сайте застройщика, а также предоставления недостоверной отчетности.